Bedrijfsopvolgingsregeling ontwikkelingsactiviteiten onroerend goed

Sinds 1 januari 2010 gelden er verruimde faciliteiten in de inkomstenbelasting en in de erf- en schenkbelasting voor de schenking of vererving van een onderneming, ook wel bekend als de BOR. Indien de BOR kan worden toegepast, dan kan de totale directe heffing van inkomstenbelasting en erf- en schenkbelasting worden gereduceerd tot maximaal 3,4%. Zonder toepassing van deze regelingen kan de directe heffing oplopen tot wel 40%.

Voorwaarden bedrijfsopvolgingsregeling

Eén van de belangrijkste voorwaarden voor de toepassing van de BOR is dat sprake moet zijn van een onderneming. Voor vastgoedvennootschappen bestaat in de praktijk veel discussie met de Belastingdienst of sprake is van een materiële onderneming. Dat is namelijk afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. De Belastingdienst is in de meeste gevallen van mening dat geen sprake is van een onderneming, maar van beleggen. Eén van de factoren voor deze beoordeling is de mate van arbeid die de ondernemer verricht, alsmede of met deze werkzaamheden een hoger rendement kan worden gehaald dan dat bij beleggen het geval zou zijn. Dit kan met name aan de orde zijn bij vastgoedvennootschappen die ontwikkelingsactiviteiten verrichten.

Hoge Raad 10 maart 2017

Sinds 15 april 2016 is met een uitspraak van de Hoge Raad bevestigd dat een vastgoedvennootschap in een concreet geval gebruik kan maken van de bedrijfsopvolgingsregeling (hierna: BOR). Dit is volledig afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden. Doordat de uitslag sterk afhankelijk is van de exacte feiten en omstandigheden, zal hierover veel discussie ontstaan met de Belastingdienst. Op 10 maart 2017 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de toepassing van de BOR in een zaak waarbij een vastgoedvennootschap zowel beleggingsactiviteiten (verhuur) als ontwikkelingsactiviteiten verricht.

Naar oordeel van de Hoge Raad wordt daarvoor niet gekeken naar de omvang van de ontwikkelingsactiviteiten in verhouding tot de beleggingsactiviteiten. Beslissend is of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen voor de BOR.

Wat betekent dit voor u?

Als u vastgoed ontwikkelt, dan kan dat gedeelte van de activiteiten ook zelfstandig kwalificeren als onderneming. In deze uitspraak maakt de Hoge Raad namelijk duidelijk dat voor kwalificatie als onderneming niet hoeft te worden gekeken naar de relatieve omvang van de ontwikkelingsactiviteiten ten opzichte van de overige activiteiten van de vennootschap (de verhuur van vastgoed). Doorslaggevend is of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen voor de BOR.

De beoordeling of de BOR kan worden toegepast is volgens de Hoge Raad een sterk feitelijke aangelegenheid, waarbij alle feiten en omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen. Of de BOR kan worden toegepast bij de overdracht van uw vastgoedvennootschap, hangt dus helemaal af van uw specifieke situatie. De bewijslast tot toepassing van de BOR ligt in dit verband bij de belastingplichtige.

De uitspraak van de Hoge Raad

In deze uitspraak maakt de Hoge Raad duidelijk dat voor toepassing van de BOR moet worden bezien of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien een onderneming vormen.

Het ging om twee broers die de aandelen in een vastgoedvennootschap verkregen door vererving. Tot het vermogen van de vastgoedvennootschap behoort de economische eigendom van diverse onroerende zaken die door de erflater en diens broer zijn ontwikkeld. De werkzaamheden van de vastgoedvennootschap bestaan uit het verhuren van vastgoed, het voeren van de administratie, het onderhouden van contacten met aannemers en gemeenten, het inschakelen van mensen voor reparaties, het beoordelen van het onderhoud van de panden, de aankoop van grond of gebouwen en het ontwikkelen en realiseren van nieuwe projecten. De werkzaamheden van de vastgoedvennootschap worden voor een deel door de broers verricht. Voor het overige schakelen zij personeel in op basis van nul-urencontracten.

In geschil was of de vastgoedvennootschap een onderneming is. De Rechtbank had deze vraag bevestigend beantwoord, maar het Hof was de tegenovergestelde mening toegedaan. Het Hof hechtte hierbij belang aan de aard en omvang van de werkzaamheden, voor wiens rekening en risico de werkzaamheden werden verricht en het te verwachten rendement. De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar een ander Hof voor een hernieuwd onderzoek naar de vraag of de ontwikkelingsactiviteiten kunnen worden aangemerkt als een onderneming voor de BOR.

Advies

Zoals reeds benoemd is de uitkomst altijd sterk afhankelijk van de exacte feiten en omstandigheden. In de praktijk zien wij diverse adviseurs voorbij komen die zich te snel neerleggen bij het standpunt van de Belastingdienst, dat overigens in 90% van de gevallen uitkomt op een negatief antwoord (geen toepassing BOR). Het is bij de beoordeling van de materiële onderneming van belang dat bij stap 1 wordt begonnen, de beginfase van de onderneming. Vaak zijn er diverse aanknopingspunten vanuit het verleden om het vastgoed toch als materieel ondernemingsvermogen te kwalificeren.

Laat u in de boordeling bijstaan door een adviseur die verstand heeft van de BOR. Dit kan u namelijk ontzettend veel geld besparen. Voor vragen kunt u contact opnemen met de heer mr. M. (Martijn) te Riet.

Bron: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2017:396.



1 Mei 2017



Waardeer het artikel Bedrijfsopvolgingsregeling ontwikkelingsactiviteiten onroerend goed



Stel uw vraag:



naar boven
Contact

MKB Fiscaal Juristen
Oldenzaalsestraat 125
7514 DP Enschede

t : 053 432 72 00
f : 053 431 34 24
e : info@mkbfiscaaljuristen.nl