Sportcomplex en WOZ-waarde

Gemeenten geven sportcomplexen veel te hoge WOZ-waarden, dit volgt onder meer uit een uitspraak van het Gerechtshof in 2013. De taxatiewijzer Sport van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) schrijft namelijk iets voor wat volgens de rechter even iets anders ligt. Met name doordat de grondprijs te hoog gewaardeerd wordt is de waarde soms 50% te hoog. De WOZ-waarde van ruim € 1.000.000 wordt verminderd tot € 650.000.

WOZ-waarde van een sportcomplex en sportvelden

Bij een taxatie mag niet worden uitgegaan van een commerciële waarde, maar moet rekening worden gehouden met het feit dat de benuttingswaarde veel lager kan zijn. De genoemde taxatiewijzer stelt over de waardering van onroerende zaken welke als sportcomplex worden gebruikt het volgende:

  • bij opstallen met een bouwlaag moet 2,5 maal de bruto vloeroppervlakte van de opstallen als gebouwgebonden grond worden aangemerkt.

Nu mogen gemeenten verschillende prijzen hanteren voor de gebouwgebonden grond (zeg: de ondergrond van het gebouw op het sportcomplex) en de onbebouwde grond (zeg: de sportvelden). De grondprijzen kunnen extreem verschillen, soms is de WOZ-waarde zelfs 60% te hoog.

Uitspraak rechter over WOZ-waarde sportvelden

In deze procedure had de gemeente de WOZ-waarde van een sportcomplex (kantine, kleedruimte, voetbalvelden, lichtmasten, etc.) vastgesteld op ruim € 1.000.000. De genoemde vermenigvuldigingsfactor van 2,5 is niet toegepast, er is rekening gehouden met een factor 2. De sportvereniging stapte naar de rechter (tegen de aanslag WOZ en de opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen). De Rechtbank Den Haag was het deels met de sportvereniging eens en verminderde de waarde tot (afgerond) € 834.000. Vervolgens gingen beide partijen een stapje hoger, in beroep bij het Gerechtshof in Den Haag. De vereniging scoorde wederom. Het Gerechtshof gooide de gehele waardering aan de kant, de waardering van het sportcomplex moest plaatsvinden op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde:

  • gecorrigeerde vervangingswaarde: de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economische zin heeft en rekening houdend met de aard en bestemming van de onroerende zaak en rekening houdend met de technische en functionele veroudering. 

De gemeente had bij de waardering - aldus het Gerechtshof - onvoldoende rekening gehouden met:

  • achterstallig onderhoud;
  • functionele veroudering;
  • verminderde bespeelbaarheid van de voetbalvelden (geen kunstgras en beperkingen bestemmingsplan).

Dat de waarde van de sportvelden lager is dan de ondergrond van de kantine (en overige opstallen) begrijpt de rechter. Echter de rechter is van mening dat de gemeente onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd voor de toepassing van de genoemde factor (factor 2). De WOZ-waarde wordt volgens een redelijke schatting vastgesteld op € 650.000.

Noot fiscaal jurist

Veel sportverenigingen betalen teveel onroerendezaakbelastingen. De WOZ-waarde van veel sportcomplexen wordt door de gemeenten te hoog vastgesteld. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met de staat van het onderhoud, de gebruiksmogelijkheden en soms wordt er uitgegaan van onjuiste feiten (kadaster sluit niet aan bij de taxatie). 

Gerechtshof Den Haag, 31 juli 2012, nr. 11/00264 (gepubliceerd 14-01-2013).



28 Jan 2013


Waardeer het artikel Sportcomplex en WOZ waarde



Stel uw vraag:



naar boven
Contact

MKB Fiscaal Juristen
Marthalaan 5
7511AZ Enschede

t : 053 432 72 00
f : 053 431 34 24
e : info@mkbfiscaaljuristen.nl