WOZ-waarde voetbalstadion

In 2005 heeft het Gerechtshof in Amsterdam de WOZ van de Arena (Ajax stadion) vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Sommige objecten zijn lastig te waarderen, een voetbalstadion is zo'n voorbeeld. De vraag die dan aan de orde komt is: met welke waarde moet worden gerekend? Het lijkt redelijk dat een voetbalstadion als een bijzonder object wordt aangemerkt, immers wat moet je ermee als de club failliet gaat? In de praktijk is dit nog niet zo.

Procedure Gerechtshof 2005

De wetgever heeft bewust een aantal objecten bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten. De reden is veelal de doelmatigheid. Een voetbalstadion wordt hier niet genoemd. Van strijdigheid met EU recht is volgens het gerechtshof geen sprake. De basis bij de waardering van onroerende zaken is de waarde in het economische verkeer (Artikel 17 tweede lid Wet WOZ). Op grond van artikel 17 lid 3 kan dit anders zijn bij bijzondere objecten. De waardering moet dan plaatsvinden op grond van de vervangingswaarde, mits deze niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. De waardering staat dan omschreven in artikel 4 vierde lid wet WOZ, hierin staat de instructie. Een onroerende zaak wordt niet bedrijfsmatig gebruikt als de exploitatie niet uitsluitend geschiedt met oogmerk om daarmee winst te behalen (Hoge Raad 17 februari 1999, voor de liefhebber BNB 1999/174). Bij dit object staat niet vast dat de exploitatie vooral geschiedt voor het algemeen belang. De waardering moet dus plaatsvinden conform artikel 4 lid 4 wet WOZ. Bij het bepalen van de waarde van het object (het Ajax stadion) dient als uitgangspunt te worden genomen de waarde welke het object in economische zin binnen de onderneming (de voetbalclub Ajax)  in de onderneming van Ajax heeft. Daarbij moet rekening worden gehouden met de doelstelling die Ajax met de exploitatie van het object nastreeft. Ajax streeft bij de exploitatie van het voetbalstadion geen optimaal rendement na, aldus de rechter. Er is geen actief winststreven, hoewel de exploitatie op professionele en commerciële wijze zal plaatsvinden. Bij de berekening mag rekening worden gehouden met het feit dat de grasmat regelmatig moet worden vervangen.

Hoge Raad 2011

De Hoge Raad heeft een oordeel geven over de waardering in het kader van de Wet WOZ van een voetbalstadion, volgens mij het stadion van FC Twente. De rechtbank had de gemeente in het gelijk gesteld en in hoger beroep was belanghebbende in het gelijk gesteld. De Hoge Raad is het uiteindelijk met de gemeente eens. In de zitting kwam aan de orde of een voetbalstadion op de bedrijfswaarde moet worden gewaardeerd. In deze zaak huurt de voetbalclub het stadion van een CV. De bedrijfswaarde is een vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde en wordt feitelijk alleen toegepast bij bedrijfsmatig geëxploiteerde onroerende zaken.

De eigenaar van het voetbalstadion is van mening dat het voetbalstadion gewaardeerd moet worden op de bedrijfswaarde. De gemeente denkt hier anders over. Iedereen begrijpt dat de doelstelling van de exploitatie van het stadion niet is het behalen van een maximaal rendement zoals bij een commerciële belegger. Voorop bij de exploitatie staat het dienen van een maatschappelijke en sportieve doelstelling evenals het voorbestaan van het stadion. Volgens de Hoge Raad is waardering op bedrijfswaarde passend als er uitsluitend winst wordt gehaald. De Hoge Raad is het niet met het gerechtshof eens.

Conclusie waardering voetbalstadion

Bij de waardering van het FC Twente stadion kan wellicht nu wel worden uitgegaan van de bedrijfswaarde, immers door allerlei evenementen, feesten, etc. Hierbij rekening houden met het sneller afschrijven van bijvoorbeeld de grasmat en andere onderdelen van het stadion. Tevens kan er rekening worden gehouden met economische veroudering van onderdelen en wellicht een correctie voor de doelmatigheid.

Bron

Hof Amsterdam 14 januari 2005, 00/03621, MK IV

Hof Arnhem 5 februari 2010.

Hoge Raad 8 april 2011



18 Jul 2012


Waardeer het artikel WOZ Waarde voetbalstadion



Stel uw vraag:



naar boven
Contact

MKB Fiscaal Juristen
Marthalaan 5
7511AZ Enschede

t : 053 432 72 00
f : 053 431 34 24
e : info@mkbfiscaaljuristen.nl