Omzet- en overdrachtsbelasting bij zakelijk onroerend goed

Omzetbelasting

Omzetbelasting is bij onroerende zaken doorgaans een wezenlijk punt. De aankoop van een bouwterrein of een nieuw opgeleverd onroerend goed is van rechtswege belast met 21% omzetbelasting. Dit is anders indien de onroerende zaak bestaand is - dat wil zeggen na twee jaar na oplevering - en wordt verkregen.

Herziening van omzetbelasting

Indien er onroerend goed wordt verkregen, zal dit onroerend goed gedurende het kalenderjaar waarin het wordt verkregen en de negen daaropvolgende jaren onder de herzieningsregels vallen. Dit betekent dat, wanneer onroerend goed is verkregen met omzetbelasting en deze omzetbelasting als voorbelasting is afgetrokken, tien kalenderjaren wordt gevolgd. Mocht een pand binnen die periode gebruikt worden voor onbelaste doeleinden, dan zal de geclaimde voorbelasting voor dat deel moeten worden terugbetaald. De herziening van omzetbelasting zal zich voordoen indien het gebruik wijzigt of indien het pand binnen de herzieningsperiode onbelast wordt verkocht.

Opteren voor belaste levering

Bij de verkoop van een pand dat langer dan twee jaar geleden is opgeleverd maar waarvan de herzieningsperiode niet is geëindigd, kunnen de verkoper en koper opteren voor een met omzetbelasting belaste levering. Hiervoor dient de koper in het jaar van verkrijging en in het jaar daaropvolgend het pand voor meer dan 90% te gebruiken voor met omzetbelasting belaste prestaties. Indien de verkrijger van de onroerende zaak een werkgeversorganisatie, een makelaar in onroerende zaken, reisbureau, arbodienst, postvervoersbedrijf of openbare radio- of televisieorganisatie is, dan wordt deze eis verlaagd naar 70%.

Het voordeel van het opteren voor een belaste levering is dat herziening achterwege kan blijven, de verkoper de geclaimde voorbelasting niet terug hoeft te betalen en dan ook niet kostprijsverhogend werkt voor de koper. Wel zal voor de koper de herzieningsperiode opnieuw aanvangen, waardoor hij het kalenderjaar van verkrijging en de negen daaropvolgende jaren jaarlijks moet herzien.

Overgang van een algemeenheid van goederen

Hetgeen zich ook voordoet bij onroerende zaken is de overgang van een algemeenheid van goederen. Hiervan kan sprake zijn indien meerdere - met elkaar gekoppelde en / of verhuurde - onroerende zaken als geheel worden verkocht. Daar dit echter sterk afhankelijk is van de exacte feiten en omstandigheden, dient dit per transactie door een fiscaal jurist te worden beoordeeld of voorgelegd moeten worden aan de Belastingdienst.

Indien sprake is van een algemeenheid van goederen is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd en kan ook niet worden geopteerd voor een belaste levering. Bij de overgang van een algemeenheid van goederen zal de koper - ten aanzien van de omzetbelasting - in de voetsporen treden van de verkoper. Dit heeft dan ook tot gevolg dat de koper ook ten aanzien van de herzieningsperiode in de voetsporen treedt en dat er geen nieuwe herzieningsperiode (van 10 jaar) start.

Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is in beginsel verschuldigd door iedere verkrijger van onroerend goed. Als een uitgezonderde verkrijging wordt aangemerkt een verkrijging krachtens erfrecht, boedelmenging, verjaring, verdeling van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap of natrekking. Daarnaast kent de Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 verschillende vrijstellingen als het gaat om bedrijfsopvolging, samenwerking, fusie, splitsing, interne reorganisatie, een verdeling bij samenwoners en nog een aantal meer. Indien het gaat om een verkrijging van een woning, dan zal de verkrijging belast zijn met 2% overdrachtsbelasting, in alle andere gevallen bedraagt het tarief 6%.

Samenloop van omzet- en overdrachtsbelasting

Eén van de vrijstellingen die de overdrachtsbelasting kent is de samenloopvrijsteling omzetbelasting, indien het gaat om onroerend goed dat op grond van de Wet op de omzetbelasting verplicht belast is met omzetbelasting, tenzij het onroerend goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger van het onroerend goed volledige recht op aftrek van voorbelasting heeft. Dit zal erop neerkomen dat bij de verkrijging van bouwterreinen en nieuw opgeleverd onroerend goed een beroep gedaan kan worden op deze vrijstelling.

Bent u voornemens om onroerend goed te kopen, ontwikkelen of verkopen en wilt u meer weten over de gevolgen voor de omzet- en / of overdrachtsbelasting, neem dan contact op met de auteur van dit artikel.



12 Sep 2016



Waardeer het artikel Omzetbelasting bij zakelijk onroerend goed



Stel uw vraag:



naar boven
Contact

MKB Fiscaal Juristen
Marthalaan 5
7511AZ Enschede

t : 053 432 72 00
f : 053 431 34 24
e : info@mkbfiscaaljuristen.nl